تحلیل فضایی تفاوت قیمت زمین و مسکن در نواحی شهری تبریز با استفاده از تکنیک رگرسیون وزنی جغرافیایی (gwr)
Abstract
مسکن به عنوان یکی از عناصر مهم در برآورده کردن نیازهای زیستی، اقتصادی و نیازهای اجتماعی هر خانوار محسوب می¬شود. رشد شهرنشینی و افزایش جمعیت شهرها، مهاجرت از روستا به شهر، استهلاک ساختمان های قدیمی و تخریب آنان، کوچک شدن بعد خانوارها و مسائلی از این قبیل تامین مسکن را به یکی از مشکلات اکثر شهرها، بخصوص در کشورهای جهان سوم تبدیل نموده است. از طرف دیگر با گسترش و تحولات عظیم در فن آوریهای جدید ارتباطی و اطلاعاتی، تغییر شرایط اجتماعی و نوع نگرش نسل-های فعلی مسکن پیش از پیش اهمیت یافته و نوع کارکرد آن نیز دچار تحول گردیده است. به دلیل همین تحولات عمده و چند بعدی بودن مسکن، متقاضیان مسکن در انتخاب¬های خود هر کدام به یک یا چند عنصر از مشخصات مسکن توجه می نمایند. از مهمترین اقدمات برای اجرای موفقیت آمیز پروژه¬های مسکن را می¬توان شناخت خصوصیات مسکن و بازار مسکن، از نقطه نظر تقاضای مسکن دانست. ارزیابی میزان و اهمیت هر کدام از این ویژگی¬ها که به نسبتی در قیمت واحدهای مسکونی تاثیر گذار می¬باشد، امری مهم و ضروری است که در به موفقیت رسیدن سیاست ها و طرح های شهری و مسکن سهم زیادی دارند. اصطلاح هدانیک از ریشه یونانی هدانیکوس به معنی لذت جویی است. در متن¬های اقتصاد رفاه، واژه هدانیک به معنی مطلوبیت یا رضایت کسب شده به وسیله مصرف کننده از مصرف کالا یا خدمات است. در الگوی هدانیک، مسکن یک کالای چند بعدی قلمداد شده و سعی می¬شود تا به تخمین تاثیر هر یک از ویژگی¬های آن بر قیمت و همچنین تخمین توابع تقاضا برای هر یک از مشخصه¬های آن پرداخته شود. در روش¬های معمول برای برآورد داده¬های مکانمد، به دلیل در نظر نگرفتن وابستگی فضایی و ناهمسانی فضایی میزان خطا زیاد بوده می¬باشد. امروزه برای بر طرف کردن این مشکل و کم کردن خطا استفاده از مدل¬ها و رهیافت¬های جدید، که عامل مکان را در برآورد در نظر می¬گیرند، رواج بسیاری یافته است. از پرکاربردترین این روش¬ها رگرسیون وزنی جغرافیایی می¬باشد. منطق ساده بکارگیری مدل¬های مکانی و فضایی و همچنین روش رگرسیون وزنی جغرافیایی در واقع پیروی از قانون اول جغرافیاست که بیان می¬کند، هر عاملی مانند نیروهای جاذبه جمعیت، نیروی کار، نیروی سرمایه و... به متغیر دیگری مربوط است ولی مشاهدات نزدیکتر از مشاهدات دورتر بیشتر به یکدیگر مربوط می¬شوند. این روش توسط براندسون، فودرینگهام و کارلتون (1996) به عنوان یکی از روشهای نوین رگرسیونی مطرح شده است. در این روش ضرایب متغیرهای توضیحی با استفاده از ماتریس وزنی برآورد می¬شود. وزن هر یک از متغیرها در این روش بر اساس فاصله هر یک از مشاهدات با موقعیت برآورد شده متغیرها تعیین می¬شود. با توجه به این مطالب برای برآورد قیمت مسکن و تعیین میزان تاثیرگذاری هر یک از متغیرها بر قیمت مسکن در شهر تبریز، از روش رگرسیون وزنی جغرافیایی در این پژوهش استفاده شد. برآورد برای واحدهای مسکونی آپارتمانی و ویلایی نتایج زیر را نشان می¬دهد: نتایج استفاده از روش gwr نشان می¬دهد که متغیرهای مساحت زمین، فاصله از پارک، آلودگی هوا متغیرهای معنادار بوده و اثر کاهشی بر قیمت آپارتمان ها دارد. متغیرهای بر ساختمان، تعداد اتاق، تعداد طبقات ساختمان، فاصله از محل کار، میزان تحصیلات سرپرست خانوار معنی¬دار شده و اثر افزایشی بر قیمت آپارتمان ها دارند و بقیه متغیرها معنی¬دار نبوده و قابل تفسیر هم نیستند. در واحدهای مسکونی ویلایی بکارگیری روش gwr بیان کننده این می¬باشد که متغیرهای معنادار و دارای اثر کاهشی بر قیمت عبارتند از: مساحت زمین، نوع سند، فاصله از مراکز شهری، آلودگی هوا و آلودگی صوتی. متغیرهای افزایشی قیمت نیز عبارتند از: بر ساختمان، فاصله از پارک، فاصله از ایستگاه اتوبوس، رضایت از واحد مسکونی، میزان تحصیلات سرپرست خانوار و مجموع درآمد خانوار. در برآورد زمین با gwr متغیرهای معنی¬دار کاهشی نوع سند، فاصله از محل کار و پارک و مراکز شهری، آلودگی هوا بوده¬اند. متغیرهای افزایشی عبارت از فاصله از بهداشتی، ایستگاه اتوبوس و مسجد، رضایت، میزان تحصیلات و درآمد خانوارها بوده¬اند. با برآورد مدل با روش¬های ols و gwr،آزمون¬های برتری مدل¬ها برای مشخص کردن روش بهتر و دارای خطای کمتر انجام شد. برای این کار از آزمون¬های anova و مقدار آماره¬های aicc و r2 استفاده شد. نتایج این آزمون¬ها نشان داد که در هر دو برآورد آپارتمان¬ها و مساکن ویلایی روش gwrدارای برتری نسبت به روش olsمی¬باشد. نتایج کلی پژوهش نشان می¬دهد برخلاف نظریات کلاسیک که فاصله از محل کار و مساحت زمین را عامل مهم در قیمت مسکن و زمین می¬دانستند، تسهیلات واحد مسکونی بیشترین عوامل تاثیرگذار در قیمت در شهر تبریز بوده¬اند.