پیش گفتار رشد سریع و گسترش افقی شهرها در دهه های اخیر تقریباً تمامی کشورهای جهان اعم از توسعه یافته و در حال توسعه را با مشکلات جدی مواجه ساخته است، این مسأله در کشور ایران شاید حادتر از بسیاری کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه باشد که در دوران پس از انقلاب اسلامی بنا به دلایلی از جمله؛ نابسامانی نظام شهری کشور به دلیل فقدان مبانی آمایش سرزمین، گسترش کالبدی شهرها به علت نیاز به مسکن حاصل از روند رشد جمعیت شهرنشین کشور، سیاست های تملک و واگذاری زمین در مقیاس کلان و تولید مسکن در مقیاس وسیع، پیچیده ترگردیده است. مسائل این پدیده نه تنها سیاست های شهرسازی را به طور وسیعی تحت الشعاع قرار داده بلکه تبعات حاصل از آن در تشدید مسائل اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و مدیریتی و محیط زیستی جوامع نقش اساسی داشته است. دغدغه ها و نگرانی های ناشی از این پدیده موجب گردید تا کشورهای توسعه یافته به ویژه پس از جنگ جهانی دوم به اتخاذ تمهیداتی جهت حل یا مهار این بحران نمایند. زمینه های اصلی این تمهیدات شامل سیاست های بلند مرتبه سازی، انبوه سازی، تغییر قوانین مالیاتی، وضع قوانین زمین برای استفاده ی بهینه از آن، طرح آماده سازی اراضی نقاط جدید و در رأس آن ها سیاست افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی شهرها بوده است. مقوله ی تراکم از مباحث دیرین در برنامه ریزی شهری است، در واقع از زمانی که انسان شروع به انتظام بخشیدن به سکونتگاه های خود نمود به تراکم توجهی خاص داشت. نقش تعیین کننده و تأثیر گذار تراکم بر تمامی جنبه های برنامه ریزی و طراحی شهری، آن را به شاخصی مهم در بیان دیدگاه ها و مکاتب مختلف در مسائل شهری تبدیل کرده است. در عین حال تأثیر پذیری این عنصر از شرایط مکانی - زمانی و سیستمی، مطالعه ی آن را برای درک نحوه ی نگرش جامعه به فضا در دوره های زمانی و شرایط مختلف بسیار پر اهمیت ساخته است به طوری که جوامع مختلف در گذشته برخوردها و نگرش های متفاوتی به آن داشته اند. لیکن در دهه های اخیر با ظهور و اهمیت یافتن مسائل زیست محیطی و سرعت گرفتن فرایند جهانی شدن، یک هم گرایی در دیدگاه ها بر اساس افزایش تراکم در محیط های شهری دیده می شود، این هم گرایی آن چنان گسترده است که به یکی از مباحث اصلی توسعه ی پایدار شهری تبدیل شده و پارادایمی به عنوان متراکم سازی شهری در سطح جهانی به وجود آورده است . تراکم در شرایط متفاوت می تواند متنوع باشد در این میان آنچه اهمیت دارد وجود امکانات حمل و نقلی کافی برای خدمات رسانی به این حجم زیاد تراکم است، در واقع مشکل وقتی بروز می کند که بدون توجه به زیر ساخت های لازم برای افزایش تراکم اقدام شود. بنابراین به لحاظ اهمیت و جایگاه تراکم در انتظام بخشی به شهرها این مقوله از زوایای مختلف در طی دهه های اخیر مورد توجه و بررسی قرار گرفته است و پژوهش حاضر نیز سعی در ارزیابی و بررسی میزان تغییرات و همچنین شناسایی علت و نوسان تغییرات این پدیده در بخشی از مناطق توسعه یافته و بافت میانی شهر زنجان - یکی از محله های منطقه ی سه شهر زنجان که به کوی اعتمادیه معروف است - می باشد. بنابراین در این راستا، مطالب پژوهش مذکور در پنج فصل گردآوری و تدوین شده است؛ فصل نخست به بیان کلیاتی از طرح تحقیق شامل بیان مسأله و سوالات تحقیق، فرضیه های تحقیق، ضرورت و پیشینه تحقیق، اهداف، محدودیت ها و مراحل انجام تحقیق پرداخته، فصل دوم چارچوب نظری شامل مفاهیم اساسی موضوع، مکاتب، نظریه ها، راهبردها، رویکردها و تبعات ناشی از تراکم را روشن نموده، فصل سوم تبیین روش شناسی تحقیق، روش ها و مدل های تعیین تراکم، عناصر موثر در تعیین تراکم، فرایند تعیین تراکم در طرح های توسعه ی شهری و روش تجزیه و تحلیل داده های گردآوری شده ی محدوده را مد نظر قرار داده، فصل چهارم ویژگی های جغرافیایی محدوده و تجزیه و تحلیل داده ها با استفاده از نرم افزار سیستم اطلاعات جغرافیایی و نرم افزار excel و فصل پنجم نیز آزمون فرضیات، جمع بندی کلی و نتیجه گیری از تمام مباحث مطرح شده و پیشنهادات و راهکارهای موثر به منظور نیل به تراکم مطلوب در محدوده را مورد توجه قرار داده است.

یکی از محورهای اصلی برنامه ریزی شهری، برنامه ریزی برای کاربری زمین است.که موضوع اصلی درآن، نحوه تخصیص زمین به کاربری های مختلف و هماهنگ کردن آنها با یکدیگر است. بر این اساس برنامه ریزی برای کاربری اراضی در قالب طرح های توسعه شهری از جمله طرح تفصیلی،که جزئیات استفاده از زمین تعیین می شود انجام می گیرد. در این بین ارزیابی یکی از راه هایی است که می توان با استفاده از تکنیک های موجود در آن به میزان تحقق یا عدم تحقق طرحهای شهری انجام شده پرداخت. با توجه به ضرورت ارزیابی میزان تحقق کاربریهای پیشنهادی در طرحهای تفصیلی شهری در این پایان نامه به ارزیابی کاربری های وضع موجود در سال 1385 و مقایسه آن با طرح تفصیلی مصوب 1367در منطقه 1 شهرداری زنجان پرداخته شده است. در راستای هدف تحقیق، درپژوهش فوق بعد از جمع آوری داده ها به صورت اسنادی و نقشه ای و مشاهده میدانی،کاربری-های منطقه یک شهرداری زنجان ابتدا مورد ارزیابی کمی واقع شده است بدین صورت که با استفاده از تکنیکهای ارزیابی موجودر نرم افزارهای سیستم اطلاعات جغرافیایی و با استفاده از روش تحلیلی تطبیقی و مقایسه سرانه ها و استاندارد پیشنهادی طرح تفصیلی مصوب سال1367،با سرانه وضع موجود،کاربری ها مورد ارزیابی قرار گرفته و میزان تحقق و عدم تحقق کاربری های پیشنهادی مشخص شده است. همچنین تعداد و درصد مغایرت ها وتبدیل کاربری هابه کاربری های دیگر،بعلل نیاز شهروندان و یا عدم نظارت براجرای طرح ها و...همراه با استخراج مصوبات کمیسیون ماده5 برای هرکاربری نشان داده شده است. نتایج حاصل از این پژوهش نشان می دهد، اکثرکاربری های مسکونی،آموزشی،تجاری،فضای سبز،پارک،و...دارای سرانه ی پایین ترازحداستاندارد(نسبت به جمعیت منطقه ) بوده و جمعا 289.659 هکتار از اراضی پیشنهادی طرح مصوب 1367نتوانسته اند به اهداف کمی کیفی خود برسند. برطبق یافته ها 178 هکتار از کاربری های مسکونی تا سال1385تحقق نیافته اند. همچنین بیشترین تغییر درکارکردکاربری های مصوب طرح تفصیلی مصوب1367 نیز مربوط به کاربری مسکونی بوده ،که با مساحت 34هکتار، حدود50 درصد از تغییرکاربری را به خود اختصاص داده است. در جهت ارزیابی کیفی کاربریها در این پژوهش از ماتریس های چهارگانه(سازگاری، مطلوبیت، ظرفیت، وابستگی) استفاده شده، که نشان دهنده سازگاری60 درصدی کاربری هاست و بقیه نیز بی تفاوت و درصدکمی نیز ناسازگار می باشند.