ریسک های انتقال اموال غیر منقول در فاصله مبایعه نامه و تنظیم سند

آنچه که در مورد معاملات املاک اتفاق می افتد ، ابتدا مبایعه نامه تنظیم و پس ازاخذ استعلام های لازم ، سند رسمی در دفتر خانه تنظیم می شود . این بازه زمانی هرچه طولانی تر باشد ، آبستن حوادث بزرگتری خواهد بود که اطراف معامله و خود موضوع آن را تهدید می کند .معرفی بعضی از مصادیق این ریسک ها و شناخت منشاء آن ها موضوع تحقیق این رساله می باشد . و در خصوص هدف از این تحقیق می توان گفت ، با معرفی بعضی از این مخاطرات و بیان علل وقوع آن ها به دنبال ارائه راه حل های هستیم که ازجمله کم کردن این فاصله زمانی و حذف بعضی از استعلام های زاید و استفاده از ابزارهای قانونی و حقوقی و نیز تغییر در دیدگاه ، نسبت به اثر و ماهیت مبایعه نامه می توانند در مدیریت و کاهش ریسک موثر باشند . در این تحقیق با دو سئوال اساسی مواجه هستیم که فصل دوم ، پاسخ به سئوال اول تحقیق یعنی ؛ 1- منشاء مخاطرات موجود در تنظیم سند رسمی ناشی از چه عواملی است ؟ می باشد و فصل سوم در واقع پاسخ یه پرسش دوم پایان نامه یعنی ؛ 2- چگونه می توان با ابزارهای حقوقی و قانونی این ریسک ها را مدیریت کرد و باعث تقلیل آن ها شد ؟ ودر مورد فرضیات تحقیق می توان گفت : اولاً ؛ منشاء بروز بعضی از ریسک ها وجود اختلاف برداشت از قانون ثبت ووجوداجمال و ابهام در این قانون که تحمل تفاسیر متفاوت و حتی متغایر را دارد . ثانیاً ؛ در عادی بودن سند تنظیمی ، ثالثاً ؛ در نوع و شیوه تنظیم قرارداد و عدم صلاحیت تنظیم کنندگان آن می باشد . تنظیم سند عادی (مبایعه نامه ) یعنی استقبال از ریسک های متعدد توسط متعاملین و جامعه وبه خصوص توسط خریدار است ، زیرا بنگاه دار امکانی جهت تحقیق از نوع و وضعیت و میزان مالکیت ، بقاء و یا عدم بقاء مالکیت مدعی آن ندارد ، و لذا عمل مشاور املاک به مانند رانندگی با چراغ خاموش در یک شب ظلمانی و در یک جاده پر و پیج وخم کوهستانی است که سرنشینان را خطرات حتمی الوقوع تهدید می کند . ممکن است شانس با هریک از متعاملین و به خصوص خریدار همراه باشد و ریسک های معرفی شده از جمله توقیف و بازداشت ملک ، دررهن بودن ، ممنوع المعامله بودن هریک از طرفین ، تعارض در عبارات قرارداد ووجود سوء نیت و منفعت خصوصی دلال و... متوجه طرفین و قرارداد نباشد . لذا معرفی دقیق این مخاطرات و ریشه یابی آن ها و تبیین بعضی از راهکارهای قانونی و حقوقی از یافته های این تحقیق است . در خصوص عوامل ایجاد این مخاطرات به نظر می رسد به این دلائل مربوط باشد : اولاً؛ به طبیعت حقوقی و ذات اسناد عادی ، ثانیاً ؛ بی اطلاعی ووجودریب و ریا و نیزسوء نیت تنظیم کنندگان این اسناد و همچنین منفعت خصوصی و کتمان آن توسط دلال ، در حالیکه به موجب مقررات موظف به افشای آن است ، ثالثاً ؛ عدم توانائی ذاتی این اسناد در اثبات وقوع بیع . ضمناً این تحقیق این نتیجه را نیزحاصل نمود که ، نظریات حقوقی فی نفسه می تواند در ایجاد و کاهش و یا حذف بعضی از انواع ریسک های این نوع از معاملات موثر باشند . به نظر می رسد : 1- بازگشت به قانون وورود قانون ثبت به قانون مدنی نه بالعکس ، 2- قرار گرفتن صنف مشاوران املاک و حرفه دفاتر اسناد رسمی ، تحت مدیریت واحد قوه قضائیه ، 3- مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد را نداشته باشند و صرفاً به وظیفه ذاتی خود یعنی دلالی به پردازند ، 4- جهت جلوگیری از بروز اسناد معارض کلیه اسناد عادی تنظیمی توسط اشخاص و مشاوران املاک را با رویکرد عهدی نه تملیکی توسط محاکم تفسیر شود ، 5- ضرورت اصلاح مقررات ثبتی بخصوص مواد 22 و 46 و 47 و 48 ق .ثو رفع اجمال و ابهام آن با تصویب ماده واحده و یا حداقل تفسیر توسط هیات عمومی دیوان عالی کشور در قالب رای وحدت رویه راه چاره و مدیریت ریسک های مورد معرفی این تحقیق باشد .