مطالعه تطبیقی در فقه امامیه ، فقه عامه ، حقوق مصر و فرانسه

بطلان اجاره ممکن است به دو صورت حادث شود. نخست آنکه عقد اجاره به علت نداشتن یکی از شرایط اساسی صحت معاملات و یا نداشتن شرایط اساسی مختص عقد اجاره، باطل باشد. دراین وضع از نظر حقوقی و در عالم اعتبار هیچ پیمانی از آغاز واقع نشده و رابطه طرفین تنها صورت اجاره را داشته است . بر همین مبناست که اعلام بطلان اجاره در هر زمانی که واقع شود به گذشته سرایت می کند و می بایست وضعیت طرفین به حالت قبل از عقد بازگردد. دوم آنکه اجاره به هنگام انعقاد عقد ، از تمامی ارکان و شرایط اساسی صحت معاملات برخوردار بوده ، لیکن دراثنا مدت ، تغییر اوضاع و احوال مورد اجاره را چنان دگرگون می سازد که استدامه عقد اجاره وجود نداشته باشد و لذا اجاره باطل می گردد. در صورت اخیر ، اثر بطلان اجاره ، تنها ناظر به آینده است و در گذشته هیچ تاثیری ندارد. بر همین مبناست که در قانون مدنی ایران، فقه ، حقوق مصر و فرانسه ، عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره بصورت کلی، از تاریخ تلف باطل انگاشته می شود و کلیه روابطی که بین متعاقدین قبل از بطلان اجاره وجود داشته ، مصون از آثار بطلان بوده و به قوت خود باقی است ، زیرا موضوع اجاره صلاحیت انتفاع از مال برای مدت معین است و فرض این است که در گذشته ، منافع بدست آمده و با استیفای آن، مستاجر ملزم شده است تا اجاره معهود را بپردازد.بر خلاف حقوق ایران و فقه که عقد اجاره تملیکی است ، در حقوق مصر و فرانسه ، اجاره عقدیست عهدی و لذا این تقسیم بندی متضمن آثار و نتایجی است که با طبیعت اجاره سازگاری بیشتری دارد. و بر همین مبنا ، ایراداتی که در خصوص بطلان اجاره بر قانون مدنی و فقه مترتب است ، بر حقوق مصر و فرانسه وارد نمی باشد.